Si la VPO/VPP no es una vivienda pública, ¿Qué lo es?
Si ponemos en algún buscador: “definición de vivienda pública”, lo primero que nos aparece es una definición en Wikipedia:
“𝘜𝘯𝘢 𝘷𝘪𝘷𝘪𝘦𝘯𝘥𝘢 𝑝𝘶́𝘣𝘭𝘪𝘤𝘢 𝘰 𝘷𝘪𝘷𝘪𝘦𝘯𝘥𝘢 𝘴𝘰𝘤𝘪𝘢𝘭 𝘦𝘴 𝘶𝘯 𝘵𝘪𝑝𝘰 𝘥𝘦 𝑝𝘳𝘰𝑝𝘪𝘦𝘥𝘢𝘥 𝘪𝘯𝘮𝘶𝘦𝘣𝘭𝘦 𝘲𝘶𝘦 𝘦𝘴𝘵𝘢́ 𝘦𝘯 𝘮𝘢𝘯𝘰𝘴 𝘥𝘦 𝘶𝘯𝘢 𝘢𝘶𝘵𝘰𝘳𝘪𝘥𝘢𝘥 𝘨𝘶𝘣𝘦𝘳𝘯𝘢𝘮𝘦𝘯𝘵𝘢𝘭 𝘤𝘦𝘯𝘵𝘳𝘢𝘭 𝘰 𝘭𝘰𝘤𝘢𝘭. 𝘌𝘴 𝘶𝘯 𝘵𝘦́𝘳𝘮𝘪𝘯𝘰 𝘨𝘭𝘰𝘣𝘢𝘭 𝘲𝘶𝘦 𝘴𝘦 𝘳𝘦𝘧𝘪𝘦𝘳𝘦 𝘢 𝘭𝘢 𝘷𝘪𝘷𝘪𝘦𝘯𝘥𝘢 𝘲𝘶𝘦 𝑝𝘶𝘦𝘥𝘦 𝘴𝘦𝘳 𝘥𝘦 𝘳𝘦𝘯𝘵𝘢 𝘰 𝘢𝘭𝘲𝘶𝘪𝘭𝘦𝘳 𝘢 𝘤𝘢𝘳𝘨𝘰 𝘺 𝘥𝘦 𝑝𝘳𝘰𝑝𝘪𝘦𝘥𝘢𝘥 𝘥𝘦𝘭 𝘌𝘴𝘵𝘢𝘥𝘰, 𝘥𝘦 𝘶𝘯𝘢 𝘰𝘳𝘨𝘢𝘯𝘪𝘻𝘢𝘤𝘪𝘰́𝘯 𝘴𝘪𝘯 𝘧𝘪𝘯𝘦𝘴 𝘥𝘦 𝘭𝘶𝘤𝘳𝘰 𝘰 𝘥𝘦 𝘶𝘯𝘢 𝘤𝘰𝘮𝘣𝘪𝘯𝘢𝘤𝘪𝘰́𝘯 𝘥𝘦 𝘢𝘮𝘣𝘢𝘴 (…)”
Nos mojamos, una vivienda pública debería ser:
– Propiedad de una Administración Pública.
– Gestionada por una administración pública o por una entidad privada o del tercer sector a través de una colaboración público-privada (vale, ya lo he dicho).
– Es la que garantiza el cumplimiento del, siempre oportunamente sesgado, artículo 47 de nuestra querida Constitución a aquellas personas “vulnerables”, aquellas que no pueden acceder por sus medios a una vivienda en el mercado libre.
– Se tiene que acceder a ella a través de listas gestionadas por la propia Administración.
– Es la Administración la que debe de comprobar los requisitos para acceder a esa vivienda. Su vulnerabilidad.
– Debería tener un carácter de alojamiento temporal.
¿Sabéis cuántas viviendas de estas se han hecho? Pocas. Principalmente en Navarra y el País Vasco.
¿Qué se ha vendido como Vivienda Pública?
– La VPO/VPP. Que, como ya sabemos, se ha desarrollado en suelos privados por promotores privados. No lo es.
– Las viviendas de la Sareb, recordemos, el “banco malo”. No lo son.
¿Cómo se ha tratado de garantizar el derecho a una vivienda digna?
– Trasladándole la responsabilidad al sector privado.
– Regulando el mercado. Con el resultado ya observado.
Una responsabilidad pública que nadie ha sabido (o ha querido) acometer trasladada al malvado sector privado. 👿
Llevamos años advirtiendo de lo que iba a venir. Años en los que no se ha hecho casi nada. Y cuando se quiere hacer, se hace mal y no hay respuesta en el otro lado.
El Proyecto Viena queda desierto y se va a consultar cuál ha sido el error.
Otra vez al debate. Ahí si que están cómodos. Pues nada, seguiremos dando pistas:
– Más Oferta.
– Más VPO/VPP. Sin miedo, hecha por promotores y en propiedad. La vivienda como inicio del proyecto vital.
Y así vamos resolviendo el problema mientras sigue el debate.
Un debate que ya es una travesía…. por el desierto.
Los números de una VPO
Una de las cosas que mas hemos aprendido en este viaje con Viviendea es a conocer los números reales de una promoción.
¿Por qué no se ha ejecutado vivienda de protección Oficial/Pública durante muchos años? La respuesta es sencilla. No era viable. ¿Lo es hoy?
Vamos con ello. Primero lo difícil. El coste de construcción.
De las últimas ofertas que nos han pasado, hemos podido comprobar que el PEM medio en Valencia ya pasa de los 1.000€.
Una constructora para un proyecto llave en mano difícilmente pasará una oferta (PEC) por debajo de los 1.250€/m2. Y te la juegas.
Como sólo estamos jugando, sigamos con ese número. Vamos con los técnicos:
Arquitecto:
3.000 €/vivienda, proyecto sencillo y no vas a obra hasta decidir el zaguán
4.000€/vivienda, da para algo más y alguna visita de obra más allá del zaguán
5.000€/vivienda, empieza a ser un buen número que difícilmente verás.
Para una vivienda 90 m2 útiles, tendremos unos 120 m2 construidos con elementos comunes, 1,33 de coeficiente.
Si eres un gran arquitecto y en tus proyectos las medianeras son de papel de fumar y los tabiques de yeso laminado son de 78 mm exactos quizá lo bajes. Quizá además, necesites suerte luego en la obra.
Cogiendo el precio medio, nos da 33,5 €/m2 para el arquitecto. Sigamos.
Arquitecto Técnico:
1.000€ vivienda, firmo y alguna visitilla
1.500€ por vivienda, mejor control de obra.
2.000€ por vivienda, una buena dirección de ejecución
Otra vez, punto medio. Son 12,5 €/m2.
Los dos suman 50€/m2
La ingeniería:
250€ me hacen el proyecto y no voy a obra
500€ hago el proyecto y no voy a obra
750€ hago el proyecto y no voy a obra
Y hagas lo que hagas, el instalador te cambiará el proyecto.
Así que sumemos otros 5 €/m2
En cuanto a los gastos de licencias, Tasas, ICIOs, AJD´s y otros, algunos bonificadas, redondeemos a 120 €/m2. Con los gastos financieros, con un optimista 4,5% de interés, podemos sumar otros 120€/m2.
Nos faltan los gastos generales de la promotora, unos 52€/m2 y los gastos de comercialización, unos 36 €/m2.
Ambos, redondeando, 90 €/m2.
¿Sumamos?
Venga: 1.250 + 55 + 120 + 120 + 90 = 1.635 €/m2
Y falta el suelo.
El mercado ahora mismo está “pidiendo” 250 €/m2 de repercusión en los solares de VPO/VPP.
Añadámoslo: 1.635 + 250 = 1.885 €/m2
El módulo de venta actualmente está en 2.400 €/m2 de superficie útil. Así que pasándolo a superficie construida con elementos comunes da un módulo de 1.805 €/m2
Ese déficit se compensa con la venta de garajes y anejos. Y poco más. Un gran riesgo para ganar una gestión.
Por eso verás muchas promociones de VPO/VPP en régimen de cooperativa. Porque no da más margen que el de una gestión. Eso sí, cuidado con que no “tosa” nadie. O veremos promociones de VPO cuyo módulo lo tienen que corregir los propios compradores.
Vaya, las personas solucionando por si mismas las deficiencias de la administración pública…
… como la vida misma.
No es rentable hacer VPO, vale, pero ¿Qué hacemos?
Es un gran riesgo, pero necesario para ampliar la oferta de vivienda. No nos quedemos en la queja, vamos con posibles soluciones:
• Aumentar el módulo 🧱
El último decreto en la Comunidad Valenciana permite aumentar el módulo si la zona se declara tensionada en función de un índice que calcula el Cátedra Observatorio de la Vivienda UPV
Más o menos unos 100€ más que pueden ser la diferencia entre que la promoción salga o no.
• Controlar el coste de construcción 🏗️
Es otro de los grandes debates que se tiene siempre con el sector constructor.
Si partimos de un PEM de 1.050 €/m2 y nos vamos a un PEC de 1.250 €/m2 es muy jugoso ese diferencial de 200 €/m2.
Se puede trabajar con un Project manager que coordine toda la obra y actuar como contratista. ¿Vale la pena para tanto riesgo?
• Ser promotor-constructor 🎸
Unificar el margen del constructor y el promotor en uno solo, compartiendo los gastos generales. Es una de las vías más utilizadas por las principales promotoras de VPO.
• Promover en régimen de cooperativa 🚣 🚣♂️ 🚣♀️
Convirtiendo el poco margen del promotor en una gestión convirtiendo a los vecinos en los promotores de sus viviendas. Si a eso le unimos la fórmula del Project manager, se empieza a disponer de un mayor colchón, pero con un riesgo considerable.
¿Veremos cooperativas que le pidan a sus cooperativistas una aportación extra para completar el coste más allá del módulo? Ojo con esos números.
• Limitar el coste del solar ⬇️
No soy muy amigo de tildar de especulación la creación de suelo ni de limitar el mercado, pero en algunas comunidades ya existe una limitación en el precio de venta del suelo.
• Cesiones de Uso 👍
Sobre solares públicos que no han tenido coste alguno para la administración.
• Eliminación de impuestos 🚫
Pese a tener ciertas bonificaciones, la vivienda en VPO soporta más de un 15% de impuestos. Sigue siendo flagrante el 10% de IVA. Hay mucho margen ahí.
Creo que los conceptos “primera vivienda” y “vivienda de protección oficial” se deberían entender desde una menor carga impositiva.
El artículo 47 descarga la responsabilidad del acceso a una vivienda digna y adecuada en las administraciones. No deberían ser ellas las que más ganaran en esa transacción.
• Hipotecas 🏦
Hipoteca joven superior al 80% del valor de venta. El ahorro es uno de los grandes problemas de hoy (sí, sabemos que es un gran melón…)
Sin olvidarnos de la construcción de un parque de vivienda pública real, en suelo público a cargo de los presupuestos públicos y con gestión pública o privada
Son solo algunas, porque ya sabéis, no somos el problema, somos la solución.
¿Alguna más?
Eso sí, detectando previamente las necesidades reales de los demandantes de vivienda de VPO para realizar una oferta acorde a las necesidades actuales de la demanda.
¿Se os ocurre cómo hacer esto último?
A nosotros sí.
Os seguiremos contando…