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El metro cuadrado

Cuando hablamos de metros cuadrados de una vivienda hablamos de su superficie, pero en una vivienda hay muchos tipos de superficies. El valor/coste de una vivienda depende de muchos factores, siendo el de la superficie uno de los que más afecta al mismo. Así que no te líes y vamos a explicarte lo que tienes que tener en cuenta con el metro cuadrado.

Hablamos de superficie útil cuando nos referimos a la que podemos pisar. Es la que podríamos calcular nosotros mismos con un flexómetro en cualquier vivienda. Una habitación que mide 4 metros de longitud y 2,6 metros de anchura entre paredes tiene una superficie útil de 10,40 metros cuadrados.

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Y Alejandro Jiménez Domínguez se apuntó a un cooperativa

¿Se acuerdan de Alejandro Jiménez Díaz, (en adelante AJD)? Quedamos en que había ganado la batalla contra el Banco (en adelante El Malo) y que sería este último el que pagaría el impuesto de Actos Jurídicos Documentados que grava los préstamos hipotecarios (en adelante AJD(bis)) Y feliz se quedó. Batalla ganada, El Malo, por malo, ha perdido. O eso nos han vendido.
AJD, feliz y contento, acude al mercado de obra nueva a comprarse una vivienda. Él, muy atento, se hace socio de una cooperativa de viviendas y a precio de coste obtendrá su vivienda, por supuesto. Y toca pedir el préstamo promotor, y, señores, se truncó el invento. Ya no hay ganadores.
Las cooperativas de viviendas estaban exentas de abonar el AJD(bis) del préstamo promotor. Como ya indicamos en esta misma columna, el debate sobre el AJD(bis) se centró de una manera totalmente interesada entre si lo abonaba AJD o El Malo, y no en lo que tendría que haberse centrado, que es en el propio impuesto. Ahora, una vez ganada la batalla (eso nos han hecho creer), ya es El Malo el que abona el impuesto de AJD(bis). Consecuencia de ello, el impuesto es un gasto más para El Malo en la operación por lo que se lo repercute a la misma y al cliente final, es decir, a AJD y su cooperativa.
Y ahí viene la cacicada, ahora el sujeto pasivo es el Banco, que de pasivo no tiene nada, ya que tiene que abonar activamente el impuesto. Y, como ya hemos dicho, ese impuesto se convierte en un gasto para El Malo y lo repercute en la operación. Resultado, las cooperativas de viviendas, a día de hoy, han perdido de golpe ese beneficio y tienen que abonar, vía El Malo, el AJD(bis). Y entonces AJD se da cuenta de que todo era una treta y que el que ha perdido el debate es él, lo hemos perdido todos.
Muchos debates giran en torno al mercado de la vivienda, compraventa, alquiler, muchas propuestas de digitalización, grandes esfuerzos por introducir nuevos valores como la transparencia y la empatía, para luego toparte con muros que pone la propia Administración. Cuando hay un debate importante que pocos abordan: “ya puestos, ¿hablamos de impuestos?” ¿Se acuerdan? Pero claro, el asiento mola mogollón y lo que pase, mientras les dé votos, les importa un copón, y en generar falsas polémicas con falsos vencedores y vencidos, tienen un filón.
El resultado final es que nos quedamos con un nuevo AJD (bis, bis): Señores, “A Jo…robarse se ha Dicho.”
Así que AJD, el AJD(bis) seguirás pagando y AJD(bis,bis). La próxima vez centremos mejor el debate, a ver si así, ganamos todos, aunque sea algo.

Coge al vuelo ese suelo

Uno de los mercados con mayor especulación dentro del sector residencial de obra nueva es el mercado del suelo. Sin suelo no hay vuelo. Cuando el vuelo arroja una alta rentabilidad el propietario del suelo espera con anhelo: “A que llegue la mejor oferta económica yo me espero”, aquella que le da consuelo.
Durante el año 2018 el precio del suelo se ha incrementado por encima del 50% en algunas zonas con alta demanda. Insostenible.
Ejecutamos obra nueva cuando es rentable, todos a la vez, y todo sube, porque todos queremos comprar y todos queremos vender. Sube entonces la mano de obra, los costes de construcción, sube el suelo y, por lo tanto, sube el vuelo. Sube hasta que se acaba la gasolina, muchas veces en pleno vuelo y el tortazo, contra el suelo, es inevitable. Entonces paramos, ya no es rentable, ya no construimos, no compramos suelo, no generamos vuelo. Da igual que haya demanda, no escuchamos y esperamos con anhelo hasta el siguiente ciclo, donde la rentabilidad vuelva a ser la esperada, y volvemos a empezar: ¿Compramos suelo? ¿Generamos vuelo?
El incremento del precio de la vivienda hace que un alto porcentaje de la demanda no pueda acceder a una vivienda de obra nueva y se vea abocada a buscar en el mercado del alquiler. Una de las herramientas posibles que tiene la administración para dar respuesta a esa demanda es la de poner en el mercado suelos públicos para que cooperativas promuevan viviendas en régimen de cesión de uso del suelo, de tal modo que se elimina de la ecuación el coste de adquisición del suelo a cambio de un canon que establece la propia administración. Las viviendas no son nunca propiedad del socio cooperativista, que solo adquiere un derecho de uso sobre la misma, siendo la propia cooperativa la titular de esa cesión durante el tiempo establecido.
Con el suelo edificable en manos de fondos inmobiliarios, leemos estos días que el ayuntamiento de Valencia ha movido ficha en este aspecto, lo cual es una gran noticia para que se empiece a dar a conocer este tipo de actuaciones, que no vienen para intervenir el mercado inmobiliario (ni deben), vienen para dar respuesta a la demanda de vivienda de determinados colectivos que no pueden acceder de manera alguna a una vivienda en propiedad o como alternativa al mercado de propiedad y alquiler.
Recordemos que la vivienda es un derecho constitucional y que “Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación” La cesión de uso es una más que interesante herramienta para hacer cumplir ese derecho.
Sería interesante que la administración de turno lo hiciera durante todo su mandato y no cerca de un periodo electoral. ¿Buscamos votos al vuelo?

De mi estrella, estrellas… Feliz 2019

Cada noche le cuento a mi hija unas páginas de «El Principito», se duerme pronto, pero yo continúo, es nuestro momento, y me da tiempo a analizar:

Cuando El Principito visita al hombre de negocios le escucha decir:

“- Tres y dos cinco. Cinco y siete doce (…) Esto suma quinientos un millones seiscientos veintidós mil setecientos treinta y uno (…)

– ¿Quinientos millones de qué?

– ¡Millones de esas cosas que algunas veces se ven en el cielo, esas cositas que brillan!

– ¡Ah! ¿Estrellas?”

Y cuando se despide del aviador le dice:

“- La gente tiene estrellas que no son las mismas. Para quienes viajan, las estrellas son guías. Para otros no son más que pequeñas luces. Para otros que son sabios, ellas son problemas. Para mi hombre de negocios significaban oro. Pero todas esas estrellas son mudas. Tú tendrás estrellas como no tiene nadie…

– ¿Qué quieres decir ?

– Cuando mires el cielo por la noche, dado que yo estaré en una de ellas, dado que yo reiré en una de ellas, entonces será para ti como si rieran todas las estrellas…

… Tendrás estrellas que saben reír»

Después de un año más que interesante, que pronto os contaremos, os deseo Felices Fiestas y lo mejor para este nuevo año, en el que contéis muchas estrellas, sin olvidar las importantes, las que os hacen reír…

Está ‘tó pagao’

El Tribunal Supremo dijo: “Lo paga la banca” para luego rectificar y decir: “Lo paga el cliente”… Ahora oímos del Gobierno: “Lo pagará la banca”….  Y, no nos engañemos, la banca llegó para ganar, del mismo modo que cualquier otra empresa y esta gana cuando presta y recibe más de lo que prestó… ¿Cómo acabará este lío? Os lo vamos a contar: Una empresa es rentable cuando sus ingresos superan sus costes y, para ello, debe vender, ofertando un producto que atraiga a un público dispuesto a pagar por ello. Si no logra, como mínimo, ventas que cubran sus costes, está condenada a desaparecer. Por lo tanto, señor futuro propietario de vivienda, mucho me temo que sobre ti, de un modo u otro, recaerá la carga fiscal que ahora, o por el momento, la banca abonará.

Ahorrar en la compra de vivienda es complicado. Posiblemente, a nivel fiscal, es una de las operaciones que más repercusión de Impuestos conlleva y, quien promueve -la empresa que oferta vivienda- busca un beneficio por, precisamente, el riesgo que asume en el negocio.

Dicho lo cual ¿Qué está en tu mano, futuro comprador de vivienda? Entendemos que tienes dos opciones:

  • Acudir a la oferta existente, comprando a un promotor… Recuerda que tienes el derecho y el deber de exigir transparencia y profesionalidad a cada uno de los actores que completan la función, porque construyen tu vivienda. Infórmate de cuál es la empresa constructora y de su solvencia. Solicita datos de los profesionales que forman el equipo facultativo y de la dirección de obra y de su experiencia en otros trabajos. Solicita que te informen sobre la situación del suelo/solar sobre el que se edificará tu vivienda -cargas, servidumbres…. En definitiva, información, que te haga sentir lo más cómodo posible y confiar en que, la inversión más importante de tu vida, llegará a buen puerto.

 

  • La auto promoción. Entendemos es la opción más complicada pero tiene sus ventajas ¿lo has pensado? ¿no? Te contamos algunas:

 

  • Accedes a una vivienda nueva a precio de coste: ahorro del beneficio promotor ya que este, no participa.
  • Adaptación del proyecto a tus necesidades: ubicación, número de habitaciones, eficiencia energética…
  • Control del proceso: Podrás elegir, participar, adoptar acuerdos,… en todo lo referente a la construcción de tu vivienda, desde los azulejos de la cocina hasta el negociado con proveedores.
  • Beneficio implícito: El mercado de la vivienda sigue en ascenso. Finalizada la promoción, podrías vender y obtener un beneficio por ello.

 

Además, recuerda, si “sólo no puedes, con amigos, sí”… La autopromoción puede ser individual (compras suelo, construyes y habitas) o formar parte de un grupo. Existen varias formas, las más comunes son la cooperativa de viviendas y la comunidad de bienes. Tanto la una como la otra, son el vehículo que va a permitirte, junto con un grupo de personas con las que compartes intereses, acometer un proyecto inmobiliario en el que podrás participar, desde el segundo uno, en todos los aspectos que afecten al proyecto.

Así que, desde Viviendea, te insistimos: Ahorrar en la compra de vivienda, es complicado. Pero no por ello debes conformarte con lo que te ofrecen. Da, pide y exige. Piensa que es la inversión más alta y dilatada que vas a acometer a lo largo de tu vida y, es por ello, que debes actuar, ya sea como comprador o como auto promotor.

Y recuerda: No es lo mismo buscar vivienda que #viviendear 🙂

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