Categoría: Vivienda Página 2 de 7

Transparencia II: Validación del Modelo

Como ya hemos comentado en otras entradas de nuestro blog #nootraburbuja, uno de los valores que queremos introducir en el mercado inmobiliario es la transparencia. Cambiar los términos de “pelotazo” o “3%” por libros abiertos no es sencillo y por eso empezamos por nosotros mismos.

Viviendea nació a principios del 2015 para escuchar al futuro comprador de vivienda de obra nueva, a ti, atender sus necesidades (las tuyas) e iniciar el proceso con él, poniéndolo en contacto directo con aquellos agentes de la edificación que son capaces de generar esa vivienda, como son los promotores, los gestores de cooperativas, los construcción y los técnicos (arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros, etc…) de tal modo que generen la mejor oferta posible, la que el usuario necesita.

De ese modo, se valida también la viabilidad de la promoción, generando un mercado sostenible que no dependa únicamente de que la operación genere una alta rentabilidad y que responda a una demanda cierta.

Por aquel entonces lo presentamos al mundo promotor y gestor. Y noo supimos mostrar el valor de la propuesta, no lo conseguimos vender. Así que dimos un paso y validamos el modelo nosotros mismos con una propuesta completa, es decir, comprobamos qué zona tenía una alta demanda, cotejamos los deseos de los usuarios, buscamos solar, generamos producto en función de nuestros usuarios, validamos la propuesta con ellos mismos y empezamos cuando la operación fue viable.

Y así nació la propuesta que hemos desarrollado de principio a fin en el barrio valenciano de Benimaclet. 24 viviendas para 24 propietarios. 24 viviendas hechas para cada uno de sus futuros propietarios. Desde inversores a familias. 100% de ventas antes de solicitar licencia. A través de un proceso transparente en el que se ha conocido las inquietudes del comprador, se le ha informado de los pros y las contras, de los beneficios y de los riesgos y en el que se ha ajustado la vivienda a sus necesidades. Siempre en colaboración de esos agentes que antes mencionábamos. Same, como gestora de cooperativas, Finkas como inmobiliaria local y Folioblanco, como estudio técnico. Todos ellos trabajando codo con codo para centrar sus esfuerzos en satisfacer a un “nuevo cliente” en el sector inmobiliario, si uno nuevo, tú.

Una vez validado el modelo, volvemos al punto de partida. En breve verás una “nueva Viviendea”. Y lo ponemos entre comillas porque es la Viviendea que siempre fue. Una plataforma que aglutina a la demanda de vivienda, a ti, para que los agentes que son capaces de generar la oferta, tu vivienda, te escuchen y empiecen el proceso por ti, porque al final, el que va a habitar esa vivienda, el que va a disfrutarla, el que va a soportar una hipoteca, eres tú.

El proceso para ti es sencillo, cuéntanos dónde quieres vivir, cómo quieres hacerlo, y configura una vivienda tipo para que conozcamos tus necesidades. Tipo de vivienda, calidades, equipamiento, necesidad de una vivienda adaptada, zonas comunes, cuéntanos lo que tenga valor par ti, déjanos tu correo y podrás comprobar la demanda en tu zona, las propuestas activas en tu zona o las viviendas de obra nueva que se ajustan a tu deseo. Si no te gusta nada de la oferta exisitente, y la demanda en tu zona es alta, asignamos a tu grupo de demanda promotor o gestor de cooperativa, en función de tu deseo, para que realice el proyecto que estáis esperando, el que más se ajusta a vuestras necesidades.

En breve lanzaremos la “nueva Viviendea”. En breve te lo comunicaremos. En breve nos volveremos más insistentes. En breve un nuevo modelo de acceso a la vivienda.

En breve…¿buscas vivienda o viviendas?

Las mismas cestas

Recientemente se celebró en Feria Valencia Urbe Desarrollo, la principal feria inmobiliaria del Levante. Hay que felicitar a Juan Valero, por el empeño en desarrollar este evento que empieza a tomar color. Sabiendo que venimos de tiempos en blanco y negro, es un esfuerzo que merece ser resaltado.
Desde el 2001 al 2007 vivimos grandes ferias con stands de amplia superficie prometiendo viviendas exclusivas con primeras calidades. Y todo se vendía, independientemente de su exclusividad y su calidad. Corría el vino espumoso y el jamón en los stands, por supuesto de primera calidad, y el sol no se ponía en el mercado inmobiliario.
Pero en el 2008 se puso el sol de una manera abrupta, llegó la noche. Y diez años de nada, diez años de noche. De blanco y negro. Y ahora, finalizando el 2018, parece que llega algo de luz, algo de color, y ¿qué hacemos? Prácticamente lo mismo. Dossier con un plano comercial, calidades tipo «o equivalente», pero primeras calidades en la publicidad, por supuesto viviendas exclusivas, un folio con los precios impresos, que se apuntan a mano en el plano comercial, con el fin de poder ir subiéndolos poco a poco, y un «corre que lo tengo casi todo vendido». Las mismas cestas, los mismos mimbres.
Las condiciones del mercado actual no son las del 2007. La tan temida burbuja, si surge, no será de oferta, más bien parece que será de precios. El público en general que acudió a la feria salió con la sensación de que no podría comprar por el elevado precio de la vivienda ofertada y que tendría que acudir al alquiler. Quizá algo de eso también se busca.
Más de 1300 viviendas de obra nueva ofertadas en la feria, de la misma manera que en 2007, pero ¿alguien se ha preguntado si hay demanda para 1300 viviendas? ¿Alguien sabe si el cliente que acudió a la feria encontró lo que necesitaba o esperaba?
Apunten esto: Proptech. Aplicaciones digitales para el sector inmobiliario. Cuya implantación está siendo lenta pero efectiva. Bueno para el cliente, bueno para el sector. Frente a un plano comercial, una visita virtual, frente a opacidad, transparencia, frente a un producto cerrado, personalización, frente a estudios de oferta, estudios de demanda centrados en las necesidades del cliente. Poco se ha visto en Urbe en esta edición. Un punto para mejorar.
Y sigamos haciendo cestas, pero cambiemos los mimbres… Nos conviene a todos.

¿Qué debe de tener un dormitorio…como mínimo?

Tras nuestras entradas sobre la cocina y el baño, hoy le ha llegado el turno al dormitorio. Se trata de una de las estancias en las que más tiempo pasamos dentro de nuestra vivienda, y no únicamente durmiendo 😉 Los dormitorios pueden ser dobles o sencillos en función del número de personas que permiten albergar. Dentro de los dormitorios dobles, en una vivienda, cabría diferenciar entre el dormitorio principal, que suele tener baño incorporado y una habitación doble normal, sin baño incorporado.

Lo más complicado a la hora de diseñar un dormitorio es tener claro desde un principio el uso que se le va a dar, es decir, si va a ser para una persona o para varias, si va a ser únicamente dormitorio o si va a necesitar una zona de estudio o de juegos (o se tiene previsto en otra estancia del hogar). Y es un aspecto fundamental no únicamente para prever unas dimensiones óptimas, también lo es para poder ubicar correctamente los puntos de luz y las tomas de corriente e internet y calcular su número mínimo.

Un dormitorio sencillo no debería bajar de 6 m2 superficie útil, uno doble no debería bajar de los 8 m2 de superficie útil, y un dormitorio doble principal, no debería bajar de los 10 m2, también de superficie útil, todos ellos sin contar con la zona de armario o la previsión para el mismo, siendo las superficies recomendables las resultantes de sumarle 2 m2 a las superficies anteriores, es decir, 8 m2 para un dormitorio sencillo, 10 m2 para un dormitorio doble y 12 m2 para el dormitorio principal.

Con ello, en un dormitorio previsto para una persona con su zona de estudio podemos distinguir.

  1. Zona de almacenamiento de ropa (armarios)
  2. Zona para descanso (cama)
  3. Zona de estudio (almacenaje)
  4. Instalaciones

Almacenamiento de ropa: siempre que sea posible es recomendable prever armarios desde el proyecto inicial. Si no es posible, se debe de prever una zona para que cada usuario pueda instalar un armario cuando lo estime oportuno. Los armarios deben de preverse de una profundidad libre de 55 cm., por lo que es necesario que su profundidad total sea de 60 cm. para puertas abatibles y de 70 cm. para puertas correderas. El almacenamiento mínimo por persona, considerando un armario con altillo, barra de colgar y dos cajoneras, de 2,10 m. de altura total, se debe de resolver con un armario de 60 cm. de anchura mínima, siendo necesario 120 cm. para un dormitorio doble.

Zona de descanso: Es recomendable prever una zona para ubicar una cama sencilla de 90 x 200 cm. Si bien es cierto que las camas pueden ser de menores dimensiones, prever ese tipo de cama nos hará que el dormitorio pueda albergar cualquier tipo de cama, tanto de adulto como infantil. Si la cama tiene cabezal es recomendable prever 10 cm. extras para el mismo, por lo que la longitud total de la cama con el cabezal sería de 210 cm. Para acceder a la cama por uno de sus laterales el pasillo mínimo recomendable es de 45 cm. si es entre dos camas y de 60 cm. si existe una pared en alguno de sus lados. Frente a los pies de la cama el pasillo mínimo recomendable es de 40 cm. En el caso de una habitación de matrimonio, la cama a prever debería ser como mínimo de 150×200 cm., dejando un paso a cada lado de la cama de 60 cm. como mínimo.

Zona de escritorio: En el caso de que el dormitorio se utilice también como zona de estudio hay que prever una zona para la colocación de un escritorio. El escritorio mínimo mide 120×60 cm., siendo recomendable 150×60 cm. Para poder ubicar una el paso mínimo desde el escritorio debe de ser de 90 cm.

Instalaciones: es uno de los puntos más complicados y difícilmente se acierta si no se tiene claro el uso y el amueblamiento final del dormitorio. Hay unos puntos mínimos necesarios que establece el reglamento de instalaciones eléctricas, pero es un número corto que siempre obliga a hacer uso de ladrones o de prolongadores. A modo de orientación, como mínimo, es recomendable prever dos tomas de corriente  y una toma de internet (RJ 45) donde se vaya a instalar un PC, dos interruptores conmutados y una toma de corriente cercano al cabezal de la cama, una toma de antena de TV junto a una toma de corriente y una toma de internet si se prevé el uso de televisión, dos tomas de corriente más distribuidas por la habitación y un interruptor más en el acceso a la habitación para poder encender o apagar la luz principal de la habitación.

Conclusión:

Como en las anteriores entradas, vamos a sumar medidas mínimas para saber las medidas mínimas recomendables para un dormitorio, sabiendo que siempre podremos subir esas dimensiones (lo que aumentará el coste de la vivienda) pero que nunca deberemos bajar de las mismas.

Partiendo desde el acceso, considerando la ubicación del armario en la pared de acceso a la vivienda, tendremos un primero tramo de 60 cm. de anchura, para ubicar el armario. Frente a un armario es recomendable dejar 60 cm. para luego colocar la cama de 90 cm. dejando otro paso de 45 cm. hasta otra cama de 90 cm. para por último dejar otros 45 cm. hasta la pared que conformaría la fachada, lo que nos da una longitud de 405 cm., 330 cm. desde la puerta del armario, siendo recomendable una longitud desde las puertas del armario de 360 cm. y no bajar de 320 cm.

En cuanto a la anchura del dormitorio, sumando una cama de 200 cm. un cabezal de 10 cm. y un paso de 40 cm. tenemos una anchura de habitación de 250 cm. siendo recomendable 260 cm. de anchura y no bajar de 240 cm.

Fig.1.- Dimensiones mínimas recomendables de un dormitorio

Con esas mismas dimensiones sería sencillo ubicar dos camas, tal cual hemos calculado, o una cama y un escritorio.

Para un dormitorio sencillo, la mejor opción es colocar la cama en el lado más largo, de tal modo que nos quedaría una anchura mínima de dormitorio de 1 cama más un pasillo, es decir 90+90 cm = 180 cm. del mismo modo que en el resto de dormitorios, la longitud óptima (mínima) es de 330 cm. siendo recomendable una longitud desde las puertas del armario de 360 cm. y no bajar de 320 cm.

Si lo que queremos en comprobar las medidas de una habitación principal donde ubicar una cama de matrimonio, actuamos de la misma manera. Como hemos comentado, necesitamos un paso mínimo de 60 cm. alrededor de la cama, que es recomendable que, como mínimo, sea de 150×200 cm., de ese modo tenemos que la longitud mínima de un dormitorio de matrimonio debe de ser de 270 cm. y su anchura de 260 cm. siendo recomendable, del mismo modo que en la habitación doble, una longitud de 360 cm. y no bajar de 320 cm.

Fig.2.- Dimensiones óptimas recomendables de un dormitorio

Quizá esta ha sido una de las entradas más densas en cuanto a números de las últimas que hemos realizado, pero los dormitorios son una de las estancias menos pensadas en los proyectos de obra nueva, por lo que luego el usuario se ve obligado a adecuarlo a sus necesidades con obras extras, prolongadores o, simplemente, tras la inversión realizada en la compra, se tiene que apañar con lo que se le ha vendido.

En próximas entradas del blog te hablaremos de los revestimientos verticales, de los pavimentos y de los tipos de carpintería que puedes elegir en un dormitorio.

Porque recuerda, en viviendea.com la vivienda es a medida y se proyecta en función de tus necesidades y, por lo tanto, el dormitorio, también.

¿Buscas vivienda o viviendeas?

Las nuevas plataformas de comercialización de viviendas se cuelan en la jornada ‘Edificar Hoy’, de Castellón Plaza

Pese a las reticencias del sector de la construcción, el mercado de la vivienda parece haber roto definitivamente con el modelo clásico de comercialización. Cada vez son más las plataformas que, aprovechando las tecnologías, ofrecen a todos los agentes, nuevas alternativas en alguna de sus fases. Es el caso de Viviendea, la primera plataforma digital de España que altera el proceso tradicional en la adquisición de la vivienda partiendo de los intereses de los demandantes. Esta ha sido la principal razón por la que Castellón Plaza, el nuevo diario digital de Ediciones Plaza, ha invitado a Sergio López, el CEO de la plataforma incorporada por Lanzadera al programa CBRE,  a una de las mesas redondas que tendrán lugar el próximo 24 de octubre dentro de la jornada ‘Edificar Hoy’, patrocinada por Caixabank.

El acto se celebrará en el hotel INTUR de Castellón, y en él participarán representantes de algunas de las figuras más destacadas del mercado inmobiliario para debatir sobre los nuevos modelos de construcción y comercialización, tendencias emergentes de promoción inmobiliaria, o tecnologías aplicadas al sector de la vivienda.

Sergio López intervendrá en la segunda mesa redonda, que tendrá lugar entre las 11:00 h y las 11:45 h, y que llevará por título ‘Nuevas formas de comercialización inmobiliaria’. El fundador de Viviendea explicará por qué esta plataforma propone un cambio considerable en el funcionamiento del proceso inmobiliario, poniendo la demanda en primer lugar y adaptando a sus necesidades el resto de actores que intervienen.

Junto con López, participarán en esta mesa Alberto Menasach, de Fincas La Plana; Gonzalo Gortázar Rotaeche, presidente de Caixabank, y Sergio Gálvez, director de estrategia de Aedas Home. El director de Castellón Plaza, Ángel Báez, será el encargado de moderar el debate.

A continuación pueden consultar el programa completo de la jornada.

JORNADA organizada por CASTELLÓN PLAZA y patrocinada por CAIXABANK.

Temática: EDIFICAR HOY

Castellón 24 de octubre de 2018

Hotel INTUR de Castellón

9:30 – 10:00 h. PRESENTACIONES

  • CASTELLÓN PLAZA, Enrique Lucas, presidente Ediciones Plaza
  • CAIXABANK, Xicu Costa, Director territorial Comunidad Valenciana de Caixabank

10:00 – 10:15 h. PONENCIA: TECNOLOGÍA BIG DATA PARA EL SECTOR

Roberto Knop de JLL

10:15 – 11:00 h. 1ª MESA: NUEVAS TENDENCIAS DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA

Participantes:

Avintia, Antonio Martín, CEO

Neinor, Juan Velayos, CEO

Porcelanosa, Sr.Colonques

Housers, Vicente González, CEO Spain

Modera: Asociación de promotores CV

11:00 – 11:45 h. 2ª MESA: NUEVAS FORMAS DE COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA

Participantes:

Fincas La Plana, Alberto Menasach

CAIXABANK, pte

Viviendea, Sergio López, CEO

Aedas Homes, Sergio Gálvez, director de estrategia.

Modera: Ángel Báez, director Castellón Plaza

11:45 – 12:00 h. CLAUSURA INSTITUCIONAL

Helena Beunza, Secretaria general de Vivienda

Regular regulín… o regulín regular

Al eterno debate de si es más conveniente comprar o alquilar una vivienda se vuelve a unir la anunciada intervención de las entidades públicas en el precio del mercado para «garantizar» el derecho a una vivienda que tenemos todos los ciudadanos españoles según se refleja en el artículo 47 de nuestra Constitución: «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación (…)» Sin entrar en el debate de qué es una «vivienda digna y adecuada», pocas intervenciones del Estado o de las Comunidades Autónomas han resultado efectivas en este sentido. Con las elecciones cercanas, se empieza a abrir el debate desde un punto de partida que ya ha fracasado en otras ciudades, pero que quizá haga ganar algún voto.
En este caso, el presidente de la Generalitat, Ximo Puig, ha trasladado la intención del Consell de regular el precio del alquiler, tal cual se hace en Francia o Alemania, para evitar (o controlar) la burbuja del alquiler. En un principio con un precio recomendado incentivado con beneficios fiscales para, en un futuro, intervenir el mercado con precios fijados, o lo que es lo mismo, impedir que el propietario tenga libertad para subir los precios.
Una vez más, acomplejados, miramos a nuestros vecinos creyendo que son más listos, más eficientes y que juegan mejor al fútbol que nosotros. De los dos países que actualmente regulan el precio de alquiler, Alemania estudia modificar esa normativa tras comprobar que no funciona, por lo menos como querría que funcionara. Así que establecerá un incremento máximo por mejoras en la vivienda o el edificio y, lo que quizá resulta más interesante, con la obligación de informar al nuevo arrendatario del precio del alquiler anterior. Que el demandante de vivienda, sea alquiler o compraventa, tenga toda la información disponible para tomar la decisión es algo que siempre hay que promover.
Con los beneficios fiscales y las ayudas también ha quedado demostrado que no se regula el mercado, más bien todo lo contrario, ya que provocan pagos fuera del control de la administración.
A día de hoy la única solución que se ha demostrado efectiva es aumentar la oferta. Y no hay que inventar el ábaco para ello. Basta con fomentar leyes que protejan a ambas partes, al arrendador para que sienta segura su propiedad –y la ponga en el mercado– y al arrendatario para evitar posibles abusos del propietario.
Esa sí que es labor para nuestra preparada y atenta clase política ¿o no?… Otro eterno debate

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