Supongo que la mayoría de los que leeréis esto sabéis la diferencia entre superficie útil, construida y construida con elementos comunes.
Si tengo suerte de llegar al que no lo sepa, lo siento, no voy a definirlas. Supongo que la IA os podrá ayudar. 💻
A modo de resumen, la superficie construida con elementos comunes es la que te vende el promotor y la superficie útil es la que compras en VPO/VPP.
Compararlas es como comparar churras con merinas (que no meninas). 🐑
Pero como, generalmente, no se da el dato de la superficie que se vende, el cliente final compara el primer dato que ve. 👀
Hace no mucho vi un vídeo donde Beatriz Toribio de APCEspaña debatía con un representante de un sindicato provivienda sobre el abusivo módulo de venta de VPO que era similar al de vivienda libre de obra nueva.
Intentó defender lo que era cierto, que no se estaba comparando el mismo módulo. 🤷♂️
Churras con merinas
Ya comentamos que para pasar de superficie útil a superficie construida con elementos comunes el factor podía pasar de 1,30 (incluso 1,35).
En el último informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda UPV hicimos el ejercicio de comparar útil con útil. Vale la pena que le peguéis un vistazo.
Parecía que la diferencia (el GAP para los consultores) entre el módulo de venta de vivienda libre 3.120 €/m2 y el propuesto para VPP de 2.400 €/m2 era un abuso del sector.
Siempre el malvado sector.
Haciendo el ejercicio, de repente, se hace la luz. Transformando las SCECC del módulo de venta de vivienda libre a superficie útil nos salen unos fantásticos 4.200 €/m2
El GAP ya es mayor. Con el último módulo de venta de hecho es casi el doble.
Es decir, una vivienda de VPO tiene que costar, en Valencia, algo más de la mitad que una libre.
¿Alguien me puede contar por qué se usa superficie útil en VPO?
Porque sigamos, hagamos otro ejercicio, transformemos el módulo de útil de VPO a SCEECC.
2.400 / 1,30 = 1.846,15 €/m2
Y ahora, venga sumad conmigo:
Costes construcción: 1.150 €/m2 (¿alguien se atreve?)
Honorarios técnicos: 150 €/m2 (de todos, no solo del arquitecto)
Gastos legales: 125 €/m2
Gastos gestión: 100 €/m2
Gastos financiación: 150 €/m2
Todo ello suma 1.675 €/m2
Y que no te tosa la constructora. 🚧
Quedan unos 170 €/m2 para el solar.
Y con ello, el promotor no gana nada.
El malo.
Si, encima, el módulo de conversión de útil a CECC cada vez aumenta porque incrementamos, por norma, los EECC (Cuarto de bicicletas y cuarto de basuras que ya tenemos y otras que parecen que vienen, como zonas de relación/social, lavanderías….)
La verdad, es que no acabo de entender porqué no se ha hecho VPO.
Por otro lado, algo fundamental para solucionar el problema actual de la vivienda.
En Viviendea nos lo están pidiendo.
Algo que no se ha podido hacer en esta última década.
Algún gráfico por ahí ya ha circulado.
De esos polvos, estos lodos…
…o mejor…
…este fango.
